解放日报·上观新闻11月27日刊登了《1000多万元精装修房与“样板房”货不对板，购房人纷纷投诉》，披露了购房者发现交付的装修房与“样板房”不一样，但由于样板房已被开发商拆除，以至维权发生困难。

报道上网后，不少购房人也反映了类似遭遇。有的甚至说，开发商交付的房内，竟有部分空间被认定为须拆除的违法建筑，自己损失惨重。

证据不足，难以解决

崇明北陈公路上的东滩豫翠苑业主刘女士等称，2017年11月购房时，开发商公开展示的样板房、房屋模型，包括销售员承诺等，都显示自家户型是有两层地下室的，房子单价因而超过4万元。可2018年底交房时，竟发现与样板房不一致处很多，尤其是事后还被告知，两层地下室多达100平方米是违法建筑，要被拆除。

还有的购房者虽向职能部门投诉，但被告知证据不足，难以解决。如奉贤区庆园路189弄“麓轩”（又名桐南美麓）部分业主反映，他们于2018年1月摇号购买了小区内4复5户型，113平方米的房子，单价超过4万元。最初他们看到的样板房只有3复4户型，却被一再告知4复5户型与3复4户型完全一致。

2019年6月底交房时，有关业主发现4层并无卫生间，且未安装任何排污水设施，厨房中央有两根50*50的承重立柱，也非样板房的敞开式样……

记者看到，市场监管部门对市民服务热线12345的转办的工单回复是：“我局”收到投诉，由于“证据不足，均作出不予立案”的决定，无法认定被投诉人存在欺诈销售行为。

从样板房与实际交付房不一致的投诉看，购房者举证难，似乎是一个共性问题。

外省市样板房的“生命周期”或长达两年

不少业主称，要是样板房能保留足够多的时间，那不是活生生的证据吗？

记者从上海多个区的基层房管部门获悉，目前上海对样板房保留时间并无强制规定，一般由开发商自定。

公开资料显示，外省市样板房的“生命周期”有的长达两年，内容也比较详细。

如《浙江省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》明确，房地产经营者预售全装修商品房的，要提供交付样板房。交付样板房的保留时间，自全装修商品房交付消费者之日起不少于六个月，或者自建设项目竣工验收合格之日起不少于两年。全装修商品房的展示样板房、模型、展示板以及广告对于合同订立有重大影响的，应当作为房屋装修质量的交付标准。违反上述规定的，由建设行政主管部门处10万元以上50万元以下罚款。

今年1月，南京市也正式出台有关规定，要求现场公示的样板房必须在项目交付后3个月才能“拆除”，否则无法获得预售许可证。

有的地方还规定不同套型房源在开售时，都要至少设置一套交付样板房。如宁波市自去年10月起，交付样板房须设置在可售住宅房源实体内。售房期间，“临时样板房”“销售样板房”等不得充当交付样板房；也不允许样板房在销售和交付阶段出现“两幅面孔”，软装以及家电、家具、灯具等设施如不在实际交付标准内，样板房也一律不能加装。另外，预售许可证分批申领的商品房，还要求不同套型房源开售时都要至少设置一套交付样板房。

至于浙江萧山，还从今年4月26日起要求开发商通过影像视频方式，向公证机构提供实体样板房内装饰装修主要材料和设备的品牌、产地、规格、级别、数量等内容的证据，以便最终让样板房成为真正的“实景展示”。

样板房可作维权依据，不妨保留一段时间

虽说“眼见为实”，但部分样板房里花头多也是不争的事实。如开发商为营造“亮堂宽敞”的效果，会将厨房等墙体做成“开放式”，厨房、卫生间、卧室等都不安装大门，有的还人为“瘦身”家具尺寸，乃至巧用灯光、镜子、玻璃等让人产生“空间增大”的视觉偏差。

北京盈科（上海）律师事务所全球总部合伙人郭韧律师表示，样板房是开发商十分重要，也十分直观、详细、具体的对外宣传手段。根据《商品房销售管理办法》，开发商销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。

因此，郭韧律师建议不妨借鉴其他省市的一些做法，要求开发商保留一段时间样板房；另外，购房者对开发商的销售广告、宣传资料、业务员口头承诺等不可轻信，要注意保留证据。在订立正式书面合同时，应要求开发商将销售广告、宣传资料中的说明、允诺及业务员承诺以书面形式写入合同中，或采取录音、拍照、录像等手段保存证据。

郭律师表示，鉴于样板房所展示的通风、采光足以影响购房者对价格的接受度，如样板房和实际交付房屋明显不一样，又未明确告知相关购房者，则属于侵犯了购房者的知情权。如购房者掌握有开发商侵权、违约事实的充足证据，且通过一般调解途径无法解决，建议购房者聘请专业律师，向法院提起诉讼维权。